Hausverwaltungen erhielten Provisionen für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen – und müssen diese jetzt zurückzahlen

Diese Regelung wurde in der Praxis nur von wenigen hinterfragt. Eigentümer zahlten, weil sie die Mietersuche als Zusatzleistung verstanden – die einem Makler vergleichbare Tätigkeit sollte entsprechend honoriert werden. Verwaltungen kalkulierten mit der Vergütung für ihre Tätigkeit. Doch jedenfalls in der Form einer Maklercourtage darf eine solche Vergütung nicht verlangt werden. Genau das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) unmissverständlich klargestellt: Ein Hausverwalter, der die von ihm verwalteten Wohnungen zugleich an neue Mieter vermittelt, darf dafür keine Provision verlangen, und zwar weder vom Mieter noch vom Eigentümer. Die Folge des Urteils ist von erheblicher praktischer Bedeutung. Vergleichbare Provisionsklauseln in Verwalterverträgen sind kraft Gesetzes unwirksam, sodass bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden können.

Die Entscheidung in Kurzform

Dem Urteil lag ein alltäglicher Sachverhalt zugrunde. Eine Immobilieneigentümerin hatte eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen beauftragt; die Verwalterin war umfassend zuständig, durfte Mietverträge im Namen der Eigentümerin abschließen und erhielt dafür eine monatliche Verwaltungsvergütung. Zusätzlich sah der Vertrag vor, dass die Verwalterin bei jeder Neuvermietung zwei Monatskaltmieten als Provision erhielt, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto jährlich. Zwischen 2020 und 2022 vermittelte sie 13 Neuvermietungen und berechnete dafür rund 16.800 Euro. Nach Beendigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin das Geld zurück – und bekam vor dem BGH in vollem Umfang Recht.

Rechtlicher Ausgangspunkt ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Dieses regelt, wann ein Wohnungsvermittler – also ein Makler für Mietwohnungen – eine Provision verlangen darf. Der auf den ersten Blick unscheinbare § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG bestimmt, dass ein Provisionsanspruch nicht besteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume zustande kommt, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler selbst ist. Der Grund liegt in einem Interessenkonflikt: Wer eine Wohnung verwaltet, steht im „Lager“ des Vermieters und ist kein neutraler Vermittler. Dass er für diese nicht neutrale Tätigkeit eine Maklerprovision einstreicht, wollte der Gesetzgeber verhindern.

Bis zu diesem Urteil war allerdings heftig umstritten, ob das Provisionsverbot nur den Mieter oder auch den Vermieter schützt. Eine verbreitete Ansicht (vertreten etwa vom OLG Naumburg im Jahr 2004) sah im WoVermittG ein reines Mieterschutzgesetz: Gegenüber dem Vermieter bestehe kein vergleichbarer Interessenkonflikt, im Gegenteil nehme der Verwalter dessen Interessen besonders gut wahr. Die Gegenansicht verwies auf den Wortlaut, der keine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Mieter enthält, und auf den Umstand, dass eine an den Verwalter gezahlte Provision letztlich über höhere Mieten auf den Mieter abgewälzt werde.

Der BGH schloss sich der zweiten Ansicht an: Der Provisionsausschluss gelte umfassend und ohne Einschränkung. Eine einengende Auslegung wäre nur zulässig, wenn der Gesetzgeber die Konstellation nicht bedacht hätte und der wortgetreue Vollzug sein Regelungsziel verfehlte. Beides verneinte der Senat. Auch die verfassungsrechtlichen Bedenken der Verwalterseite, das Verbot greife unzulässig in die Berufsfreiheit ein, wies der BGH zurück: Die Regelung sei verhältnismäßig, und den Verwaltungen blieben genügend Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienverkäufen.

Welche Verträge sind betroffen?

Das Verbot gilt nicht für alle Verwaltungen. Zwar ist jede Klausel in einem Verwaltervertrag, die dem Verwalter eine Provision für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnungen zusichert, nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG kraft Gesetzes unwirksam. Auf die Bezeichnung („Provision“, „Vermittlungsentgelt“, „Neuvermietungshonorar“ oder „Akquisepauschale“) dürfte es dabei nicht ankommen. Entscheidend ist allein die wirtschaftliche Funktion, nämlich ein Entgelt für die Herbeiführung eines Mietvertrags über selbst verwaltete Wohnräume. Weil der Vereinbarung damit der Rechtsgrund fehlt, kann der Eigentümer die geleisteten Zahlungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB).

Allerdings ist nicht jeder „Verwalter“ von dem Urteil betroffen. Der BGH hat bereits 2003 klargestellt, dass ein reiner WEG-Verwalter, der ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft betreut, nicht „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des Gesetzes ist. Wer lediglich die WEG-Verwaltung übernimmt, nicht aber die Mietverwaltung der einzelnen Wohnungen – also keine Mietersuche, Mietvertragsgestaltung oder Mängelbearbeitung –, kann grundsätzlich weiterhin als Makler auftreten. Maßgeblich ist stets, ob der Vermittler im konkreten Fall auch die einzelne Mietwohnung als Sondereigentum betreut.

Die Schlüsselfrage: Verjährung

Über Erfolg oder Misserfolg einer Rückforderung entscheidet in der Praxis meist die Verjährung. Bereicherungsansprüche verjähren grundsätzlich in drei Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände kannte oder grob fahrlässig nicht kannte. Wer 2020 gezahlt und die Tatsachen gekannt hat, dessen Anspruch wäre danach an sich Ende 2023 verjährt.

Grundsätzlich kommt es für die Berechnung nicht auf die Rechtskenntnis an, sondern allein auf die maßgeblichen Tatsachen (Zahlung wegen Provisionsvereinbarung). Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der Verjährungsbeginn allerdings hinausgeschoben sein, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliegt, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. Die hier im Kern behandelte Rechtsfrage wurde von den Instanz- und Obergerichten in der Vergangenheit uneinheitlich entschieden, sodass heute nicht ausgeschlossen werden kann, dass Gerichte annehmen, die Verjährung für viele Rückforderungen beginne erst mit der Klärung durch das Urteil vom 21. Mai 2026 zu laufen. Damit wären auch ältere Zahlungen noch durchsetzbar. In jedem Fall gilt jedoch die kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 4 BGB).

Was jetzt zu tun ist

Für Verwaltungsunternehmen ist das Urteil ein Paukenschlag. Wer über Jahre bei jedem Mieterwechsel ein bis zwei Kaltmieten zusätzlich vereinnahmt hat, sieht sich schnell fünf- oder sechsstelligen Rückforderungen ausgesetzt. Der Einwand „Das haben doch alle so gemacht“ schützt nicht, denn die Unwirksamkeit tritt unabhängig von Verbreitung und Gutgläubigkeit kraft Gesetzes ein. Zwar werden sich auch die Eigentümer der Wohnungen die Frage stellen müssen, ob sie das gewachsene Vertrauensverhältnis und die Geschäftsbeziehung zu den Hausverwaltungen durch die Geltendmachung von Rückforderungen belasten möchten. Dennoch dürfte sicher sein, dass die Auswirkungen des Urteils angesichts der Höhe der in Rede stehenden Rückforderungen nicht spurlos an den Verwaltungsunternehmen vorüberziehen.

Deshalb empfiehlt sich eine zügige Bestandsaufnahme zur Bezifferung des Rückforderungsrisikos, zur Prüfung der Verjährungslage und zur Neugestaltung künftiger Verträge, beispielsweise durch eine saubere Trennung von Verwaltung und Vermittlung. Mit Blick auf den künftigen Wegfall der Möglichkeit zur Vereinnahmung von Vermittlungsprovisionen dürften auch die Gebühren für die Betreuung der Objekte auf den Prüfstand zu stellen sein. Aus Sicht der Verwaltungen sind Verteidigungsstrategien und kaufmännische Strategien zu entwickeln. Drohen bereits konkrete Rückforderungen? Wann müssen diese insolvenzrechtlich, wann steuerrechtlich berücksichtigt werden? Welche Argumente gibt es für eine Fortführung mit dem jeweilen Vertragspartner? Diese Dinge sollte man nicht auf sich zukommen lassen, sondern aktiv planen. Gern helfen wir dabei mit unseren Fachteams.